Locazione studio medico e IVA: come posso risparmiare? | Quesito

Ho un locale (A10) intestato alla farmacia che affitto ad alcuni medici come studio.
Fino ad oggi ho applicato l’iva sui canoni di affitto, ma ora ho saputo che una recente modifica ha reso queste locazioni esenti e vorrei pertanto sapere come posso fare per far risparmiare l’iva ai medici, visto che per loro è un costo.
Il d.l. 83/2012, convertito in l. 134/2012, ha in pratica riscritto ex novo il regime iva delle locazioni e cessioni di fabbricati.
Per effetto delle modifiche operate, dal 26 giugno 2012 le locazioni dei c.d. “immobili strumentali per natura” – ai quali appartengono anche gli “A10”, sempreché indicati nel libro inventari, considerati fiscalmente come strumentali anche se non utilizzati per l’attività (e, quindi, come locali farmacia) ma dati in locazione a studi medici – sono diventate esenti a meno che il locatore opti per l’applicazione dell’imposta nel contratto stesso.
Prima di quella data, invece, tali locazioni erano obbligatoriamente imponibili poiché effettuate nei confronti di soggetti passivi ( i medici) con pro-rata di detrazione pari o inferiore al 25%.
Ora, come ha chiarito di recente la stessa Agenzia delle Entrate (circolare n. 22/E del 28/06/2013), per i contratti di locazione in corso al 26/6/2012 i locatori che non hanno più interesse ad applicare l’iva in fattura possono assoggettare i canoni al (nuovo) regime naturale di esenzione con efficacia vincolante per tutta la durata residua del contratto, redigendo un atto integrativo dell’originario contratto di locazione – che, in pratica, altro non contiene che questa manifestazione di volontà – da registrare, per conseguirne ovviamente una “data certa”, con il pagamento dell’imposta in misura fissa di € 67,00.
Questo consentirà, per l’appunto, di fatturare senza iva i canoni successivi a tutto vantaggio degli inquilini per i quali, come ricorda anche il quesito, l’iva – in quanto medici – non è detraibile.
Né peraltro si produrrebbero effetti negativi in capo alla farmacia.
E infatti, se è pur vero che quest’ultima, venendo a svolgere un’attività esente ai fini dell’iva, potrebbe subire in linea di principio una riduzione della percentuale di detrazione pari al rapporto tra i ricavi esenti (gli affitti, evidentemente) ed il totale dei ricavi (art. 19-bis DPR 633/72), tuttavia agli effetti pratici il peso di questi canoni sul totale dei ricavi della farmacia è così trascurabile da non compromettere significativamente il diritto alla detrazione – o addirittura da non comprometterlo affatto se tale percentuale non supera lo 0,50 – a fronte (ricordiamolo) di una maggiore soddisfazione dei locatari.

(Studio Associato)