L’estromissione del locale in caso di vendita della farmacia. Quesito

Ho compromesso la cessione della farmacia, alla quale è intestato anche il locale che non verrebbe però trasferito all’acquirente ma soltanto concessogli in locazione.

Vorrei conoscere il trattamento fiscale della riassegnazione dell’immobile a mio nome.

La chiusura dell’attività – che segue necessariamente alla cessione dell’unica azienda – comporta l’assegnazione al titolare come “privato” di tutti quei beni aziendali non compresi nella cessione stessa.
L’operazione fiscalmente presenta vari profili, sia ai fini delle imposte dirette che dell’iva,. da considerare attentamente per pianificare correttamente l’operazione.
Quanto all’iva, dal 25/6/2012 l’estromissione (così si chiama tecnicamente la “fuoriuscita” dell’immobile dall’attività) non è più necessariamente imponibile, essendo infatti anche fatturabile in esenzione di iva e con il risparmio perciò del 21%, pari all’aliquota ordinaria dell’imposta (che non sembra più destinata, come abbiamo letto, a passare al 22%) alla quale invece prima di quella data non si poteva sfuggire.
In tal caso, però, occorre verificare se l’immobile è stato acquistato da meno di dieci anni o se vi sono state effettuate delle spese incrementative “capitalizzate”, e andate dunque ad aggiungersi al costo originario indicato in bilancio.
Se si sono realizzate ambedue tali condizioni, bisognerà liquidare allo Stato – entro il termine di versamento del saldo della dichiarazione iva relativa all’anno di cessione dell’azienda – tanti decimi dell’imposta detratta al momento dell’acquisto, ovvero del sostenimento delle spese, quanti sono quelli che mancano al compimento del decennio.
Dovrà quindi effettuarsi preliminarmente una valutazione di convenienza tra la scelta di assoggettare a iva l’assegnazione, evitando in tal modo questo recupero, ovvero fatturarla in esenzione e operare il recupero stesso.
Se invece l’immobile è stato acquistato prima del 1973, oppure da un privato, l’operazione di riassegnazione è fuori campo iva e non sorge alcun problema al riguardo.
Ai fini dell’imposizione diretta, ben diversamente, l’operazione genera una plusvalenza pari alla differenza tra il valore commerciale dell’immobile e il suo costo fiscale (corrispondente, in pratica, al costo a cui è iscritto in bilancio al netto degli ammortamenti già dedotti) la quale concorre quindi alla determinazione del reddito d’impresa dell’anno di cessione senza alcuna possibilità, del resto, né di rateazione né di tassazione separata.
In passato, proprio per alleggerire il carico fiscale di operazioni del genere, sono stati emanati provvedimenti legislativi che consentivano una estromissione agevolata degli immobili aziendali, sia sul versante delle imposte dirette che su quello dell’iva; gli attuali tempi di crisi che vedono aumentare in modo quasi esponenziale il numero delle cessioni e/o chiusure aziendali suggerirebbero di riproporre provvedimenti di questo tipo, volti per l’appunto a non rendere fiscalmente insopportabili tali trasferimenti e pertanto a facilitare nei fatti la ricollocazione di risorse economiche.
Ma per il momento tutto sembra tacere.

(franco lucidi)