locale-farmaciaSono titolare di una farmacia e conduco in affitto il locale; se possibile, vorrei un panorama anche riassuntivo del trattamento fiscale delle spese che sostengo per la manutenzione.

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L’argomento, come è intuibile, è denso di implicazioni che non possono essere affrontate compiutamente in poche righe, e ci limiteremo quindi a fornire, come richiesto, un quadro di sintesi ai fini dell’imposizione diretta.

Ebbene, le spese di manutenzione su un bene di proprietà di terzi – quale, per l’appunto, il locale farmacia condotto in locazione – possono essere ordinarie o straordinarie.

Le prime sono quelle indispensabili per il mantenimento del locale nelle condizioni ordinarie e necessarie per conservarlo idoneo al suo utilizzo, e spettano al conduttore (la farmacia in questo caso) che potrà perciò indicarle nel proprio bilancio, portandole in deduzione dal reddito secondo i principi generali dell’inerenza (all’attività) e della competenza (dell’esercizio in cui sono sostenute).

Le seconde sono invece sostenute a fronte di interventi di ampliamento, ammodernamento e riattivazione che hanno (anche) l’effetto di incrementare – o anche, più semplicemente, ripristinare – il valore economico-tecnico del bene e la sua funzionalità.

La legge pone espressamente le spese di manutenzione straordinaria a carico del proprietario-locatore (artt. 1575 e 1756 cod.civ.) ma naturalmente le parti possono sempre accordarsi diversamente, attribuendone ( tutto o in parte) l’onere al conduttore.

Si tenga presente che l’Amministrazione finanziaria, facendo leva sulla norma civilistica, sostiene la tesi dell’indeducibilità fiscale delle spese eventualmente sostenute dal conduttore in assenza di un preciso accordo contrattuale.

Tuttavia, la Cassazione ha affermato non molto tempo fa (sent. n. 13327/2011) che, se le spese di manutenzione straordinaria sono assolte non dal proprietario, ma dall’impresa conduttrice pur in assenza di una espressa previsione contrattuale, l’impresa ha parimenti diritto alla deduzione fiscale ove si tratti di spese in ogni caso inerenti all’attività esercitata, e siano state sostenute anche soltanto per assicurare un migliore e più remunerativo esercizio dell’impresa.

Ma, neanche a dirlo, un preciso accordo contrattuale in tal senso potrà evitare , in caso di controlli, qualche fastidio, e del resto si tratta di intese facilmente traducibili in forma scritta.

(stefano civitareale)

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